【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】2023年第4季臺灣CCIM商業(yè)不動產(chǎn)投資信心指數(shù)(ICI)調(diào)查的總平均指數(shù)為107.07點。與前一季相較上升1.19點(2023Q3：105.88)。CCIM臺灣不動產(chǎn)投資協(xié)會表示，本次調(diào)查中，3項指標(biāo)較第3季上升(總體經(jīng)濟(jì)、土地開發(fā)、辦公室)；1項指標(biāo)較第3季下降(店面)。店面「偏向保守」，總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地開發(fā)和辦公室「偏向樂觀」。信心最高的指標(biāo)為「土地開發(fā)」，在本次調(diào)查中為121.05點，相較前一季上升1.23點(2023Q3：119.82)；信心居次的指標(biāo)為「辦公室」，在本次調(diào)查中為111.51點，相較前一季上升6.78點(2023Q3：104.73)；信心居第三的指標(biāo)為「總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境」，在本次調(diào)查中為110.86點，相較上一季上升6.13點(2023Q3：104.73)；信心居第四的指標(biāo)為「店面」，在本次調(diào)查中為84.87點，為本季最低之指標(biāo)，較前一季下降了9.39點(2023Q3：94.26)
 
另因旅館較不屬於典型商業(yè)不動產(chǎn)，於本指數(shù)計算中並未將其列入總指數(shù)之計算，但仍對其進(jìn)行調(diào)查及個別發(fā)布?！嘎灭^」之投資信心在本次調(diào)查中為111.18點，較前一季下降10.78點(2023Q2：121.96)。雖較前季有所下降，但仍維持在較高的信心水準(zhǔn)，指數(shù)「偏向樂觀」。
 
而全臺三大都會之土地開發(fā)信心指數(shù)中，北部和中部呈上升趨勢，南部地區(qū)則是些微下降。其中南部地區(qū)與中部地區(qū)信心點數(shù)同為最高，皆為123.68點，中部地區(qū)相對前一季調(diào)查結(jié)果上升2.06點(2023Q3：121.62)、南部地區(qū)相對前一季調(diào)查結(jié)果些微下降0.64點(2023Q3：124.32)；北部地區(qū)信心指數(shù)為115.79點，較前一季調(diào)查結(jié)果上升2.28點(2023Q3: 112.51)。
 
另可將本指數(shù)分為短期(三個月)、長期(一年)之信心，短期之信心指數(shù)為106.22點，長期之信心指數(shù)為106.33點，兩者幾無差異，表示CCIM認(rèn)為商業(yè)不動產(chǎn)短期或長期投資可能沒有太大變化。
 
主持此信心指數(shù)調(diào)查的政大地政系林左裕教授指出，本季總體經(jīng)濟(jì)指數(shù)較上一季上升，更趨於樂觀，主因係美國通膨壓力在俄、烏戰(zhàn)爭及以、巴戰(zhàn)火下奇蹟式趨緩，消費(fèi)者物價指數(shù)(CPI)自2023年年初之6.2％降至上月之3.1％，使得聯(lián)準(zhǔn)會(The Federal Reserve Board)的鷹派態(tài)度趨軟，若未來降息，對金融市場及投資者將是利多消息。
 
CCIM臺灣不動產(chǎn)投資協(xié)會理事長林知延指出，在整體市場都趨於暫停升息之際，投資環(huán)境、總體經(jīng)濟(jì)指數(shù)都較為提升，仍須注意市場是否漸趨於貪婪，需更加小心?！皋k公室」信心指標(biāo)慢慢回到疫情前水準(zhǔn)，先前的居家辦公策略看來是暫時畫上一個休止符，在店面租賃市場中，隨著來臺旅遊人數(shù)上升，對商家信心增強(qiáng)，但若房東仍保持高租金水位，使商家望而卻步，在未來可能也只會徒增閒置店面，獲取長期且穩(wěn)定現(xiàn)金流仍是上策。
 
在南部土地開發(fā)方面，華成國際管理顧問公司總經(jīng)理陳清景表示，由於南部蛋黃區(qū)周邊土地供給少，且部分土地已成建商既有的儲備存量，而市地重劃冗長時程供給有限不敷土地標(biāo)售去化速度，南部區(qū)域的土地供給並無法滿足在地與進(jìn)軍南部開發(fā)商的推案需求，區(qū)域房價與土地成交價格皆屢創(chuàng)新高，高雄文山特區(qū)與大樂商圈住四土地每坪成交價已站上百萬且表現(xiàn)熱絡(luò)，在在說明本季南部地區(qū)土地開發(fā)信心指數(shù)為全國最高的情況與原因。
 
在北部店面市場表現(xiàn)上，誠忠不動產(chǎn)總經(jīng)理黃耿彬指出租賃市場表現(xiàn)得較買賣市場好，由於在疫情之後，內(nèi)需為主之社區(qū)型中小型店面的租賃市場己快速回升，買賣則因升息及政策壓抑房價氛圍下買賣雙方對價格的認(rèn)知差距大，因此延緩了成交的速度。觀光型商圈除了內(nèi)需人流支撐之外，受觀光客人數(shù)影響頗大，在疫情期間東區(qū)、西門町、士林夜市等重點商圈，若房東沒有降租而原租客選擇遷出，就會產(chǎn)生店面長期空置，或轉(zhuǎn)為短拍與夾娃娃機(jī)型態(tài)經(jīng)營。疫後來臺觀光客人數(shù)，繼2022年回升到574萬後，2023年12月續(xù)升至600萬人次，較疫情期間大幅成長，增強(qiáng)了商家設(shè)店的信心。在租金表現(xiàn)上，各大商圈高總價租賃指標(biāo)物件已陸續(xù)傳出成交的好消息，西門町及東區(qū)租金每坪月單價超過1萬元的成交物也在陸續(xù)增加。種種跡象顯示店面市場已逐漸恢復(fù)生氣，未來若來臺觀光人數(shù)穩(wěn)定上升回到千萬人次以上的水準(zhǔn)，店面市場有望再現(xiàn)盛況。
 
而南部零售市場的表現(xiàn)，陳清景指出飽和的零售市場已對高雄地區(qū)產(chǎn)生商圈替換與廠商設(shè)點的市場轉(zhuǎn)移現(xiàn)象。臺灣第一家美式量販店計畫搬遷，舊址將增加近5千坪的供給量；另大立百貨舊館引進(jìn)高雄第一家唐吉訶德與全臺最大MUJI無印良品旗艦店，其背後隱含的是40年歷史的舊大立百貨的轉(zhuǎn)型退場。零售市場恰與土地市場表現(xiàn)相反，高雄地區(qū)大型零售與小型店面市場是供過於求，由於商業(yè)空間的供給過剩，與近期國人瘋狂出國加上選舉影響需求，第四季南部店面表現(xiàn)較為弱勢。
 
在飯店市場方面，紅色子房瑞德資本董事總經(jīng)理蘇明俊CCIM觀察，雖然飯店類的信心指數(shù)在疫情後回升，但實務(wù)上飯店業(yè)仍面臨缺工嚴(yán)重問題，故目前市場上對新飯店之開發(fā)投資案仍趨保守。而對於大型飯店集團(tuán)如晶華、老爺，或者近年快速成長的敦謙國際，它們都選擇「輕資產(chǎn)」的租賃發(fā)展模式，買飯店建物不是他們的主要選項。因此從資本投資的角度，事先與這些集團(tuán)約定租金與裝修交付介面後，再收購可滿足投資報酬率的飯店，是目前較可行的飯店投資模式。
 
健康長照地產(chǎn)在2023年商用不動產(chǎn)市場中異軍突起，美商ERA副總經(jīng)理邱宏吉表示，長照地產(chǎn)滿足了社會結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變下的智慧照護(hù)需求，國發(fā)會推估臺灣將於2025年進(jìn)入超高齡社會，臺灣面臨少子化高齡化社會的挑戰(zhàn)，長照地產(chǎn)將成為關(guān)鍵領(lǐng)域，該投資領(lǐng)域除涉及硬體建設(shè)外，尚包含照護(hù)服務(wù)與醫(yī)療資源的整合，需要透過專業(yè)的規(guī)劃與管理來滿足特定族群的需求。對於商用不動產(chǎn)投資者而言，長照地產(chǎn)的發(fā)展趨勢與市場需求呼應(yīng)，尤其在人口密集與醫(yī)療資源豐富的地區(qū)，其投資價值與潛力更為凸顯，這也引起大型建商、營造公司、金控公司紛紛投入，未來在政府推動資訊與數(shù)位核心戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)結(jié)合樂齡照護(hù)之下，長照地產(chǎn)在土地開發(fā)市場領(lǐng)域?qū)⒄宫F(xiàn)出顯著成長潛力。